蘇亞江
   本刊7月23日刊登的《白賣了兩套新成屋房》報道
  《白賣了兩套房》一文記憶體報道張強與周先生簽訂買賣房屋合同後,張強為取得購房資格將家裡兩套房賣掉,賣房人又將房子賣給他人。筆者認為,法院認定買房人張強有過錯於法無據。
  本案之所以引起關註並且兩級法院在歸責上作出幾乎相同的認定,不外乎兩個特殊事由:其一,張強在簽訂合同時不具備買房資格;其二,合同簽訂後,北京市即將出台“征收20%個人所得稅”政策會使交易成本陡然增加,賣方擔心利益受損急於將房屋賣出。正確分析這兩個節點,對合理劃分雙方房地產責任非常重要,也才能確定違約賠償數額。
  首先,需要分析簽訂合同時張強不具備購房資格,合同是否生效?2013年1月,張強與賣方周先生正式簽訂合同,次日依約支付買房定金50萬元,一個月後又支付部分房款。根據2011年2月北京市《關於貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》,已經擁有兩套住房的北京本地戶籍家庭,不能再新購買住房。簽訂合同時,張強家裡已有三套房屋,他不具備購房資格,但這並不當然導致合同無效。原因有三點:一,北京的上述調控通知並不是法律、法規,只是政府規章,違反該規定並不能當然導致合同無效;二,無處分權人簽訂的合同尚且可以通過權利人追認使合同有效,那麼本案合同簽訂後張強一直在積極作為,以使自己具備購房資格,對此賣方也是明知並且接受的,簽訂當時不具備購房資格並不當然導致合同無效,還是要看其後是否具備了資格,事實是張強儘快賣出自己兩套房並獲得購房資格;三,在明知買方不符合購房資格情況下,賣方仍接受買方支付的定金和房款,顯然是對買方將來才能獲得購房資格進而才能完成買賣的認可和接受。可見,本案合同成立並且已經生效。對合同的效外接式硬碟力問題,法院也認定合同有效。那麼,在合同訂立和履行過程中,張強無論在主觀上還是客觀上均沒有過錯。
  其次,賣方擔心北京即將出台的“賣房征收房產轉讓所得20%個人所得稅”致自己利益受損,對此買方張強是否有責任?法院認為“張強雖在簽訂合同後採取措施將家庭名下房屋另行出售以符合購房資格,在此情況以及‘新國五條’的社會影響之下,張強的行為勢必會對周先生判斷合同能否順利履行產生一定擔憂,對此具有過錯”。筆者認為:不僅“過錯”不是承擔違約責任的理由,而且本案中張強也沒有過錯。理由有三:一,簽合同時賣方對買方沒有購房資格是明知的,該明知就包含了承擔等待的義務和等待過程中可能產生的風險;二,“新國五條”屬於“政策風險”或“不可抗力”,買方張強怎能預知?將不能預知的風險強加給買方承擔沒有法律根據;三,法院認定“張強的行為勢必會對周先生判斷合同能否順利履行產生一定擔憂”,完全是在為賣方開脫責任。一方面“擔憂”不是賣方周先生違約的理由,另一方面該“擔憂”也隨身碟並非買方張強造成,張強無購房資格,周先生明知,“新國五條”實施細則出台亦非張強能控制,怎麼就能認定張強給周先生判斷合同能否履行產生了擔憂?這個擔憂恰恰是周先生在簽訂合同時所必須承擔的風險。
  再次,不能無視張強在明知“新國五條”實施細則馬上出台後積極採取的行為和雙方之間的頻繁溝通。當時雙方頻繁短信溝通,張強明確告知了自己的賣房進度和獲得資格時間,並且最終獲得購房資格,而周先生房屋的最終買方獲得購房資格甚至更晚。整個履約過程中,張強不存在過錯。
  最後,必須正視賣方周先生公然違約的主觀過錯程度,合理確定其承擔的違約責任。本案告訴我們,就在張強頻繁與周先生聯繫告知自己馬上獲得購房資格的時候,周先生卻在未有任何通知的情況下將房屋賣出,導致自己履約不能。對於賣方周先生擔心自己利益受損的想法可以理解,但其維護自己的權利是建立在買方受損的基礎上的,他完全可以通過通知對方、中止履行合同等行使不安抗辯權的方式來達到自己的目的,同時又不致使對方遭受損失。基於上述分析,賣方應嚴格按照補充協議約定的違約責任足額賠償買方損失。  (原標題:沒購房資格簽購房合同,買方並無過錯)
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